Regulering van de huurmarkt in 2024

Uitdagingen, Ervaringen en Aanbevelingen

Conclusie en oproep

De uitdagingen op de huurmarkt vragen om heldere, rechtvaardige en voorspelbare regelgeving. Door onze ervaringen te delen, verwachten we bij te dragen aan een constructieve dialoog en uiteindelijk aan verbeteringen die ten goede komen aan alle partijen op de huurmarkt. Wij gaan graag met alle betrokkenen in dialoog om oplossingen uit te werken.

In onderstaande artikel geven we (d.m.v. praktijkvoorbeelden) gedetailleerd aan waar er ruimte is voor verbeteringen. Wij overleggen graag de onderliggende stukken ter onderbouwing

Deze voorbeelden kunnen als input dienen voor de Huurcommissie om haar beleid en -handboeken aan te passen, zodat voorzieningen en woningverbeteringen op een eerlijke manier worden gewaardeerd.

Uitspraken van de rechterlijke macht kunnen sneller en eenduidig in beleidshandboeken worden vastgelegd.

Een blijvende dialoog met alle belanghebbenden helpt om tot een breed gedragen beleid te komen. De voorbeelden vanuit de markt kunnen hier een bijdrage aan leveren

De rechtszekerheid vergroten door een consistentere toepassing van regels en door het bieden van duidelijke richtlijnen, voor zowel huurders als verhuurders, zorgt voor minder geschillen.

Wilt u uw eigen ervaringen met ons delen? Heeft u vragen over de administratie van servicekosten? Kunnen we u ergens mee helpen? Heeft u ideeën om het huidige stelsel te verbeteren? We horen graag van u.

Inleiding

Het overgrote deel van de 3,5 miljoen huurwoningen in Nederland (2/3 van corporaties en 1/3 van particuliere en institutionele eigenaren) valt binnenkort in de gereguleerde sector.

Als eigenaar van een vastgoedontwikkelaar en beheerder van 3.000 eigen sociale huurwoningen deel ik graag mijn zorgen over de actuele ontwikkelingen op de huurmarkt.

Met deze publicatie wil ik onze ervaringen en inzichten uit de praktijk delen, lezers oproepen om ervaringen te delen en enkele aanbevelingen doen die op korte termijn en relatief eenvoudig verlichting kunnen brengen.

Achtergrond

Sinds de oprichting van de Huurcommissie heeft Nederland een complex systeem van huurregulering gekend, gericht op het beschermen van huurders tegen onredelijke huurprijzen en het waarborgen van kwaliteit in de huurmarkt. De aanstaande uitbreiding van deze reguleringen naar bijna het gehele woningaanbod markeert een nieuw hoofdstuk in deze geschiedenis.

Wij herkennen een viertal aandachtsgebieden waarbinnen we uitdagingen ervaren.

• Rechtsongelijkheid en -onzekerheid

De gang naar de rechter staat open na een uitspraak van de Huurcommissie, maar we zien een toename van afwijkingen in de toetsing door rechters ten opzichte van de normen van de Huurcommissie. Zelfs als aan alle regels van de Huurcommissie is voldaan, kan de uitspraak van een rechter anders luiden, wat leidt tot rechtsonzekerheid en aanzienlijke kosten. Discrepanties tussen de Huurcommissie en rechterlijke uitspraken leiden tot een gebrek aan voorspelbaarheid en eerlijkheid. Tot slot kunnen rechtbanken in verschillende regio’s tot van elkaar afwijkende of zelfs elkaar tegensprekende uitspraken komen.

• Financiële impact

De nieuwe reguleringen hebben aanzienlijke financiële gevolgen. Voor verhuurders zijn er verhoogde risico's en kosten verbonden aan juridische geschillen en aanpassingen aan de regelgeving. Huurders profiteren mogelijk van lagere huren op korte termijn, maar er kunnen langere termijneffecten zijn, zoals verminderde investeringen in huurwoningen en beperkte beschikbaarheid.

• Administratieve werklast en voorspelbaarheid

De toegenomen regelgeving vergroot de complexiteit en de werklast voor alle betrokkenen, met name voor de Huurcommissie, wat kan leiden tot langere verwerkingstijden en vertragingen bij het oplossen van geschillen. De bewijslast is nu dan wel digitaal, maar kent nog altijd risico’s voor verhuurder en huurder in voorspelbaarheid.

• Gebalanceerde berichtgeving

In het krachtenveld tussen politici, bestuurders, rechterlijke macht, eigenaren, beleggers, huurders en hun belangenbehartigers, is een gebalanceerde berichtgeving door (vak)pers van belang om polarisatie en onnodige rechtsgang te voorkomen. Alle partijen hebben een gedeeld belang in het bieden van oplossingen voor de hoge woningnood. Als eigenaar krijgen we eerder de zwarte piet, ook als het spel volgens de regels wordt gespeeld. Onzorgvuldige of incomplete verslaglegging laat zich in het huidige digitale speelveld lastig corrigeren.

Praktijkvoorbeelden

In dit deel presenteren we uit de praktijk geleerde lessen, ervaringen met de Huurcommissie en rechterlijke macht. Aan de hand van specifieke voorbeelden schetsen we hoe de huidige regelgeving in de praktijk werkt, zowel successen als pijnpunten.

Voorbeelden van rechtsongelijkheid en -onzekerheid

• "Een vastgoedeigenaar werd geconfronteerd met inconsistentie in hoe de Huurcommissie en de rechterlijke macht beoordelen wat daadwerkelijk verhuurd wordt. De Huurcommissie bezoekt de locatie om een puntenwaardering te bepalen op basis van de aanwezige voorzieningen, zoals een keuken met magnetron en bovenkastjes. Echter, een rechter baseert zijn beslissing meestal op de beschrijving in het huurcontract. Alles wat niet specifiek genoemd wordt, wordt niet gehuurd en daarom mag er geen huur voor worden gevraagd. Dit leidde tot een terugwerkende verlaging van de huurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst."

• "Een poging om de dienstverlening te verbeteren door het plaatsen van een hoogspanning stopcontact in plaats van een laagspanning scheerstopcontact, zodat ook föhns konden worden gebruikt, werd om twee verschillende redenen door de Huurcommissie afgekeurd. Eenmaal om dat er geen sticker op was geplakt, eenmaal omdat het gebruik niet meer exclusief voor scheren bedoeld was.

  Bij de rechtbank werden deze beslissingen door rechters ten gunste van de verhuurder omgekeerd. Dit voorbeeld toont de complexiteit en soms de absurditeit van de huidige regelgeving, waarbij de intentie om de woonkwaliteit te verbeteren kan leiden tot juridische strijd en financiële verliezen. Onze frustratie was weg, maar maakten ook weer 3.000 euro aan proceskosten. Toeval of niet: Het jaar erop was de wandcontactdoos uit het beleidshandboek verdwenen.

  Gelukkig is de scheerwandcontactdoos weer in het nieuwe wetsvoorstel Wet Goed Verhuurderschap opgenomen."

• "In april 2022 oordeelde de Hoge Raad dat een vast bedrag van 40.000 euro als WOZ-waarde bij huurcommissie zaken nemen niet rechtsgeldig is: Neem die van het volgende jaar bij een nieuwbouw dan wel transformaties. Het duurde dan weer tot juli 2023 voor deze uitspraak in het beleidshandboek van de huurcommissie werd opgenomen."

• "Servicekosten-opstellingen in bruikleencontracten werden door de Huurcommissie onterecht als huurovereenkomst beoordeeld, waarop men de Huurcommissie regels toepaste."

• "Een ander voorbeeld betreft het gebruik van algemene ruimtes zoals een bioscoop, game-room of studieruimtes of een dakterras. De Huurcommissie stelt dat die ruimtes niet vrij voor het publiek te betreden moeten zijn, exclusief gebruik moet d.m.v. deuren of erf-afscheidingen verzekerd zijn. Deze ruimtes worden in de praktijk gebruikt om samen huiswerk te maken, met de basketbalclub de NBA-finales te bekijken of een verjaardagsfeestje te geven. Hier ging een rechter een stap verder: het doorrekenen van instandhoudingskosten van zogenaamde gemeenschappelijke ruimtes mag alleen als alle huurders er ook op elk moment gebruik van kunnen maken. Kortom, een ruimte laten huren door de basketbalclub of een verjaardagsfeestje houden mag niet meer als je de instandhoudingskosten door alle huurders wilt laten betalen. Dit gaat helaas in tegen het sociale gebruik, vorming van nieuwe groepen binnen en buiten het gebouw die we met deze gemeenschappelijke ruimtes juist willen bevorderen."

• "Vergelijkbare voorbeelden zijn er rond glasbewassing, de kosten van het wassen van de ramen op de begane grond doorrekenen mag niet, want de bewoners kunnen dit ook zelf doen, en 24/7 liftservice, waar begane grond bewoners niet noodzakelijk gebruik van hoeven te maken, dus niet voor hoeven te betalen. De ene rechter zegt: je gaat toch ook in het gebouw bij andere bewoners langs. De ander zegt als je langs de lift loopt op weg naar je woning mogen de lift abonnementskosten kosten meetellen.

• Voorschotfacturen servicekosten bestaan nu uit een totaalbedrag, met daarin alle services benoemd waarop de factuur betrekking heeft. Afgerekend wordt eenmaal jaarlijks op basis van werkelijke kosten en verbruik. Momenteel kijkt een rechter naar mogelijke strijd met Europees recht, indien niet elke service apart geprijsd is, ook bij voorschotnota’s. De gedachte is dat een totaalbedrag dat als voorschot per maand wordt aangerekend, de huurder niet goed genoeg informeert over welke verplichtingen worden aangegaan. Een onmogelijke spagaat voor de verhuurder.

  Deze rechterlijke visie komt voort uit de Wet Goed Verhuurderschap, die dit als nieuwe regel voorstelt per 1 juli 2024. Wij hebben onze datasystemen erop voorbereid om per die deadline aan de nieuwe Huurcommissie regels te kunnen voldoen, maar niet met terugwerkende kracht."

• "Als je deze denkwijze doortrekt, moet dan niet ook het maandhuurbedrag per item in elk huurcontract uitgesplitst worden? Dus voor elk onderdeel de huurpunten geven en het huurbedrag dat ervoor gevraagd mag worden. De puntentellingformulieren van de Huurcommissie zelf voldoen niet aan dit criterium, want ze geven alleen het totaalbedrag aan maximaal te vragen huur weer.

  Geeft dit een huurder zoveel extra informatie dat men een betere afweging dan voorheen kan maken of men de woning wenst aan te huren? Gelukkig is de huurprijsvaststelling simpeler dan de servicekostenadministratie. Daarom geven we elke huurder inmiddels de puntentelling met het huurcontract mee. Misschien hebben we daarom al 10 jaar geen Huurcommissie over huurprijzen verloren."

Voorbeelden van de financiële impact

• "Bij een kantoortransformatie uit 2014 speelde ook de OZB, die van 10 kantoorwaardes (voor elke verdieping met nummer) naar 229 woningwaardes met huisnummers veranderde. De woningen werden in november 2014 opgeleverd. Helaas waren de WOZ-waardes van januari 2015 niet correct omdat die nog gebaseerd waren op voortgezet kantoorgebruik, wat een lagere waarde geeft dan woningen. Vervolgens verdubbelde de totale WOZ-waarde voor de woningen van januari 2015 naar januari 2016. We kregen het niet voor elkaar om aan gemeenteambtenaren, de Huurcommissie, noch een rechter uit te leggen dat de woningprijzen in 2015 in Amsterdam niet verdubbeld waren. Helaas leidde een zeer lage WOZ-waarde ook tot lage aanvangshuren, 15 tot 18% lager dan berekend. Die lagere aanvangshuren gelden als basis voor de gehele looptijd van het contract waarop inflatie wordt aangerekend. Sindsdien proberen we de WOZ-waardes (en de juiste vierkante meters) bij functieverandering of nieuwbouw vooraf af te stemmen met de betreffende ambtenaren."

• "De Huurcommissie keurde de volgende servicekosten afrekening af: Twaalf qua opmaak identieke voorschotfacturen van dezelfde energieleverancier, op dezelfde dag van de maand, op hetzelfde pand adres werden ingeleverd. Elf ervan hadden de naam van de maand erop, op die van de maand oktober ontbrak deze in de omschrijving. De Huurcommissie wees deze factuur daarop af. De verzetsprocedure bij de Huurcommissie bood geen soelaas: zowel huurder als verhuurder mochten geen nieuwe info geven."

• "Huur kortingen voor woninggebreken zijn vaak een black box. Is een 60% huurkorting in verhouding, omdat de lift af en toe niet werkte? Is een korting van 40% van start tot einde huurcontract in verhouding, omdat er een enkele rookmelder ontbreekt?"

• "Als de jaarlijkse servicekosten afrekening volgens de huurcommissie meer dan marginaal afwijkt van de ingediende bedragen verlies je als verhuurder de zaak. Het is onduidelijk hoe dit criterium precies wordt vastgesteld. Onze ervaring leert: Als je meer dan 16 euro per woning per jaar afwijkt, verlies je. Stel, de gemiddelde afrekening is 185 euro per maand dus 2.220 euro per jaar. De foutmarge bij het interpreteren en boeken van gemiddeld 100 posten per huurder is 0,7%."

• "Als verhuurder betaal je een oplopende boete per jaar. De eerste keer € 300. De tweede keer betaalt u € 700 euro. De derde keer (of elke volgende keer) kost een procedure u € 1.400 euro. Bedrijven als Bumerang of lokale verhuurteams (deze laatste vaak ook via publiek geld gesubsidieerd) maken graag zaken aanhangig, soms wel 50 tot 150 zaken ineens per complex. De keuze waarvoor de verhuurder wordt gesteld: Betaal ons de helft van 300 euro per zaak, anders gaan we naar de huurcommissie. Het is prima dat lokale overheden ervoor kiezen om belangenorganisaties te ondersteunen, maar verzeker dan ook dat het daadwerkelijk gaat om het behartigen van de belangen van de huurders, ook bij kleine verhuurders, waar minder aan valt te verdienen."

• "Als een verhuurder een zaak bij de Huurcommissie wil aanbrengen kost dat 300 euro. Voor de huurder kost dat al jarenlang 25 euro. Daarnaast moet het belang dat men nastreeft, meer dan 3 euro per maand zijn. Wellicht zijn deze lage drempels aan herziening toe?"

Voorbeelden van de administratieve werklast en -voorspelbaarheid

• "De Huurcommissie wenst dat alle kosten met facturen worden onderbouwd. Desalniettemin weigerde de Huurcommissie een gedetailleerde energiefactuur in behandeling te nemen, omdat die te lang was. Men besloot de verhuurder niet om uitleg te vragen, maar terug te vallen op NIBUD-verbruiksdata, de zogenaamde graaddagenregeling. Afhankelijk van de gemiddelde warmte in Nederland gedurende de bewuste periode wordt het verbruik berekend."

• "De Huurcommissie weigerde internetfacturen als servicekosten te accepteren omdat de leverancier ‘duidelijk geen IT-bedrijf’ was. Het betrof facturen van de Universiteit Twente, die voor de hele campus centraal internetcapaciteit had ingekocht."

• "Sinds het derde kwartaal van 2023 heeft de Huurcommissie een digitaal portaal waarop zijzelf, de huurders en verhuurders hun stukken kunnen up- en downloaden. Helaas krijgen we nog steeds brieven van veelal oude zaken door de Huurcommissie toegestuurd. Deze zijn niet op het portaal te vinden, noch worden ze gemaild. Deze brieven hebben wel vaak een datum binnen de reactietijd van een week voor de Huurcommissie, maar komen zo laat via de post dat de deadlines vaak al verstreken zijn. We vermoeden dat die brieven expres met de post komen, zodat de Huurcommissie zich aan haar eigen deadlines houdt. Als verhuurder krijgen we in deze gevallen meestal uitstel om te reageren."

• "Voordat het portaal bestond, kregen we vaak geen brieven toegestuurd, of werden die naar eigenaren of KvK-adressen gestuurd. Het heeft jaren geduurd voordat de Huurcommissie haar brieven ook ging mailen. Geen correspondentie ontvangen, betekent te laat reageren. En in verzet mocht je tot januari 2024 geen nieuwe info aanleveren. Dus weer naar de rechter, daar mochten we dan bewijzen ergens geen correspondentie over ontvangen te hebben."

• "Als verhuurder krijgen we regelmatig kortere reageertermijnen dan de huurders of hun vertegenwoordigers voorgeschreven. In een digitaal portal leidt dit er dan weer toe dat de huurders onze reactie reeds kunnen lezen, en er in hun stukken op kunnen reageren waarvoor een latere deadline geldt. In sommige gevallen zijn processtukken afgeschermd voor de verhuurder in het portaal, maar wel toegankelijk voor de huurder. Is dat een gelijk speelveld?"

• "Waarschijnlijk vanwege de recente torenhoge kosten voor nutsvoorzieningen, zijn de administratiekosten die een verhuurder voor het opmaken van de servicekostenafrekeningen mag rekenen per 1 juli 2023 op 75 euro per dossier, in plaats van op een percentage van de omzet gemaximeerd. Immers, is het logisch om meer geld te mogen innen voor het administreren van een 250 euro dan voor een 100 euro factuur? Echter wordt deze regel door de Huurcommissie ineens ook met terugwerkende kracht op dossiers voor van juli 2023 toegepast, steeds ten nadele van de verhuurder. De kosten voor voortschrijdend inzicht worden consequent ten nadele van de verhuurder beslecht, dat is niet in evenwicht."

Voorbeelden van gebalanceerde berichtgeving

• "De NOS publiceert in april 2024 een artikel met als kop: Grote verhuurders verdienen aan servicekosten”. De onderbouwing voor deze stelling was dat grote verhuurders in twee van de drie zaken bij de huurcommissie in het ongelijk worden gesteld en grote geldbedragen moeten terugstorten aan huurders. Ook woningcorporaties verliezen met regelmaat zaken bij de huurcommissie, maar die werden niet genoemd. Het is wettelijk verboden om geld te verdienen aan servicekosten voor alle partijen. Dat geldt voor woningcorporaties en commerciële verhuurders. De kop suggereert dat commerciële partijen structureel de wet aan hun laars lappen, omdat ze zaken verliezen bij de huurcommissie. Meten we hier met twee maten?"

• "Met name grotere complexen in de sociale sector liggen goed in de markt als verdienmodel voor (commerciële) bezwaarmakers. Bedrijven als Bumerang of lokale verhuurteams (deze laatste vaak ook via publiek geld gesubsidieerd) willen tegen een percentage van de bereikte besparingen graag Huurcommissiezaken voeren. Juist om misverstanden en tijdverslindende Huurcommissiezaken te voorkomen, hebben wij als beleid om vooraf de servicekostenopstelling transparant met huurders dan wel hun vertegenwoordigers door te nemen. We merken echter dat commerciële vertegenwoordigers helemaal geen inhoudelijke discussie willen voeren, maar juist uit zijn op Huurcommissie dan wel rechtszaken. Ze vinden ook gemakkelijk een luisterend oor bij landelijke en lokale media, die het vuurtje graag opstoken. Daar sta je dan met je goede gedrag."

• "De integriteit van de huurder staat in de media zelden ter discussie, terwijl uit de praktijk blijkt dat de huurder en haar belangenbehartigers wel degelijk bewust uit zijn op provocatie of het opzoeken van het conflict. Feiten die gunstig zijn voor de verhuurder worden genegeerd, terwijl suggesties of verhalen door huurders en belangenorganisaties wel ruimhartig worden gepubliceerd."

• "In 2014 transformeerden we een kantoor uit de jaren zestig naar gloednieuwe microliving woningen; nieuwe gevels en installaties, HR++ glas en kozijnen volgens de normen van 2014. De erfpacht werd omgezet naar wonen, nieuwe huisnummers, afgemeld energielabel A+. De Huurcommissie stelt: bouwjaar woningen is 2014 en kent daarop de juiste huurpunten toe. De rechter oordeelt echter: Bouwjaar pand is 1960, ik vind dat er een energielabel G geldt. Wilt u de huren met 30% en met terugwerkende kracht verlagen alstublieft?

  De huurdersorganisaties, kranten en ook vakpers sprongen er bovenop: “Camelot moet 1,3 miljoen euro terugbetalen aan huurders”. Terwijl de ontwikkelaar en verhuurder zich netjes aan de Huurcommissie regels voor de bepaling van de huur hadden gehouden. In onze democratie is bij huurzaken geen hoger beroep mogelijk, je moet meteen naar de Hoge Raad."

• "Recent kwam een rechter tot de uitspraak dat enkel glas voortaan als woninggebrek zou gelden, dit in tegenstelling tot de geldende regels van de Huurcommissie. De krantenkoppen waren nu gebalanceerd: ‘Enkel glas geldt nu als woninggebrek’, in plaats van ‘Woningbelegger moet tienduizenden euro’s aan huur terugbetalen.’ Het kan dus wel."

Aanbevelingen

Wij doen een oproep tot actie voor beleidsmakers, de Huurcommissie, en de rechterlijke macht om samen te werken aan een rechtvaardiger, transparanter, en efficiënter huurmarktbeleid. Wij leggen graag een aantal aanbevelingen voor waarvan wij verwachten dat ze snel en relatief eenvoudig verlichting kunnen brengen

Aanpassingen in de Woningwaardering (huurpunten)

Nu ook grotere, meer luxe huurwoningen, die voorheen buiten de gereguleerde sector vielen, voortaan onder het puntenstelsel gaan vallen, is het misschien tijd om extra kwaliteit te belonen? Zouden de volgende items die we in de ‘oude’ sociale sector nooit zagen, misschien in het komende beleidsboek een waardering kunnen krijgen?

• Hal en gang(en) kosten geld om te bouwen en leveren woongenot op. Dit is extra vreemd omdat in de nieuwste regels elke ruimte met verwarming wel de verwarmingspunten toegekend krijgt.

• Een Quooker in plaats van een warmwaterkraan.

• Een infrarood cabine of sauna.

• Ingebouwde zonneschermen of blinds.

• Luxe vloerbedekking: parketvloeren, anhydrietvloeren.

• Zonnepanelen, indien deze onroerend zijn.

• Warmte werend en of getint glas.

• Een huistelefoon met video vast op in het beleidshandboek (nu tijdelijk 0,25 punt).

• CCTV rondom de woning.

• Domotica-voorzieningen: auto bediening gordijnen, toegangsdeuren en of centraal gestuurde muziek per ruimte.

Zorg voor een breder draagvlak voor de vaststelling servicekosten

Nu zeg 90% van alle huurwoningen straks onder het gereguleerde stelsel gaat vallen, is een breder draagvlak gewenst. Bij de nieuwe wet goed verhuurderschap heeft een brede consultatie van allerlei belangengroeperingen plaatsgevonden.

Bij de recente servicekosten vaststelling lees ik dat alleen de Raad van State advies heeft gegeven en de Minister van Volkshuisvesting deze heeft goedgekeurd. Zou dat ook breder kunnen?

Kies voor rechtszekerheid en geef dit voorrang boven politieke druk

De politiek heeft vooruitlopend op de uitbreiding van het aantal gereguleerde woningen de Huurcommissie opdracht gegeven haar achterstanden die tot 24 maanden konden oplopen, weg te werken. Indien het aantal woningen waarover de Huurcommissie zou mogen oordelen, ineens zou verdrievoudigen, zou dat tot onaanvaardbare achterstanden leiden. Er werden harde doelstellingen gesteld in het wegwerken van cases.

Zo zijn er veel tijdelijke krachten aangenomen, na correspondentie fouten per post werd er eindelijk van email gebruik gemaakt en is er nu een digitaal portaal actief.

Zo werd ook de inhoudsloze verzetsprocedure aan de kant geschoven. Ondanks gezamenlijke protesten met de woonbond tegen deze praktijk is het pas gestopt na een uitspraak (19-01-24) van de Hoge Raad, waarin men bepaalde dat huurders en verhuurders voortaan zonder eerst bij de Huurcommissie in verzet te zijn gegaan, direct naar de kantonrechter mogen stappen na een uitspraak.

De Huurcommissie weigerde namelijk bij verzet nieuwe informatie of argumenten te accepteren, waardoor deze stap voor iedereen nutteloos was en (ver)huurders ervan afzagen. Rechters vertoonden helaas nogal eens de gewoonte om claims af te wijzen, juist omdat er niet eerst bij de huurcommissie in verzet was gegaan. De politieke situatie lijkt echter belangrijker dan een zorgvuldige belangenafweging voor huurder en verhuurder.

Bied een herstelperiode bij eerste verhuur (nieuwbouw, grootschalige renovaties)

Er geldt nu een gouden regel dat de situatie van de woning bij huur aanvang wordt beoordeeld en vastgesteld. Zo ook bij nieuwbouw, waarbij het echter heel gebruikelijk is dat bij oplevering van een nieuwbouwwoning er nog een lijst met openstaande gebreken wordt overlegd, die moeten worden verholpen. Dit mag echter niet bij de verhuur van een sociale huurwoning. Een simpel voorbeeld. Bij de oplevering van een blok sociale huurwoningen, was er sprake van nalevering van de magnetrons, binnen 1 week na oplevering. De huurpunten die een magnetron oplevert mogen nu gedurende de gehele huurperiode niet meetellen bij de vaststelling van de huurprijs, ook al duurt die 10 jaar.

Is een huurkorting van 40% van start tot einde huurcontract in verhouding, omdat er bij start verhuur een enkele rookmelder ontbreekt die binnen een week alsnog werd geïnstalleerd? Is dit wel redelijk?

Is het logisch om de eenmalige nalatigheid bij de aannemer in de vorm van huurkorting voor de gehele eerste huurperiode door de verhuurder te laten betalen?

Ik pleit ervoor om bij nieuwbouw een herstelperiode te hanteren, waarbinnen alle problemen moeten zijn opgelost, zoals dat voor koopwoningen al jaren geldt.

Veel rechters kijken bij conflicten naar de werkelijke situatie, hoe zit het precies in elkaar, wat hebben partijen bedoeld? Echter geen enkele rechter heeft willen inzien dat een zeer grondige verbouwing vanaf casco altijd voor aanvang van de huurperiode heeft moeten plaatsvinden om tot een betere energieprestatie en labelsprong te komen. Het afmelden van het label is meer een formaliteit. Iedere rechter denkt formeel (en met de huurders mee): de start datum van het huurcontract lijkt heilig.

De Huurcommissie heeft inmiddels deze regel zelf verlaten: als je kunt aantonen dat de verbouwingen die tot een beter energie label leiden, voor de start van het huurcontract zijn gedaan, telt het label wel. Ook al heb je het label pas na start verhuur afgemeld. Helaas kwam de Huurcommissie niet uit eigen beweging tot dit inzicht: wederom heeft de Hoge Raad zo moeten oordelen.

Benoem niet alleen de jaarlijkse veranderingen, maar geef ook uitleg waarom

Het zou mooi zijn als de Huurcommissie al haar jaarlijkse aanpassingen en veranderingen zou toelichten, zodat ook de rechterlijke macht haar nieuwe denkwijze kan beoordelen. Bijvoorbeeld uitleggen waarom de definitie van bouwjaar pand naar bouwjaar woning is aangepast. Zodat bij kantoor transformaties rechters zich niet meer op kadastrale BAG gegevens als bouwjaar kantoorpand hoeven te beroepen.

Pas het puntenstelsel voor kamerbewoning zodanig aan, zodat bouwen weer rendabel is

De structuur van het huidige woningwaarderingsstelsel stamt uit eind jaren zeventig. Jarenlang vonden we het acceptabel dat een huurder voor een studio van 20m² op de Keizersgracht in Amsterdam evenveel huur betaalde als voor diezelfde studio in Delfzijl.

Gelukkig is er voor zelfstandige woonruimtes sinds 2011 in stappen prijsdifferentiatie ontstaan, waarbij de locatie en kwaliteit worden gehonoreerd.

Mooi dat er een verhoging van de kamerhuur in het komende moderniseringsvoorstel is opgenomen. Jammer dat het bekende vastgoed credo: locatie, locatie, locatie niet nader is uitgewerkt. Gezien de hoge woningnood een onwenselijke situatie.