Leegstand, van probleem tot kans

In Nederland vormt leegstaand vastgoed een groeiend probleem. Kantoorpanden, winkelruimtes en andere gebouwen staan soms jarenlang leeg, wat leidt tot verloedering, vandalisme en zelfs kraak. Tegelijkertijd kampt Nederland met een enorme woningnood, waarbij verschillende doelgroepen geen toegang hebben tot betaalbare woonruimte. 

De transformatie van leegstaande panden naar tijdelijke woonruimte is een efficiënte manier om zowel leegstand als woningnood aan te pakken. Het proces begint met een grondige analyse van het pand en zijn mogelijkheden. Vervolgens worden in samenwerking met gemeenten en eigenaren plannen ontwikkeld voor een zinvolle herbestemming. Patrick Dillen van Monoma, een bedrijf gespecialiseerd in het beheren van leegstaand vastgoed, richt zich vooral op kantoorpanden. “Kantoren zijn automatisch geschikt om te transformeren”, legt hij uit. “Een leegstaand kantoor is vaak een hoofdpijndossier voor de eigenaar. Het kost geld en brengt allerlei risico’s met zich mee. Door een leegstaand pand tijdelijk te transformeren beperken we de risico’s en waarborgen we het waardebehoud van het pand.” 

Monoma biedt vastgoedeigenaren twee mogelijkheden: óf ze begeleiden het hele transformatieproces, óf ze huren de ruimtes zelf in, om deze daarna te transformeren en tijdelijk te verhuren. “Bij die laatste optie nemen wij het economische risico”, zegt Dillen. “Soms huren we het direct van de eigenaar, soms na kleine investeringen zoals het verbeteren van de brandveiligheid.” 

Transparantie als sleutel tot succes

Wat volgens Dillen cruciaal is in dit proces is transparantie. “Open kaart op tafel: welke financiering loopt er op het gebouw, welke investeringen moeten we doen om het naar wonen te transformeren, wat is het rendement en wat kunnen we terug aan de eigenaar uitkeren? In die driepartjeskaart lopen de gesprekken vaak, omdat alle partijen een goed gevoel erbij hebben.” 

Niet elk leegstaand pand is geschikt voor transformatie. “Als er bijvoorbeeld aanpassingen in de brandveiligheid of het woonklimaat gedaan moeten worden die financieel niet uitkomen, dan leggen we dat uit aan de gemeente”, zegt Dillen. Juist die eerlijkheid en transparantie zorgen voor draagvlak bij alle betrokken partijen. 

De Magic Mix van bewoners

Een onderscheidend element in de aanpak van Monoma is wat zij de “Magic Mix” noemen: verschillende doelgroepen worden bewust gemengd in een wooncomplex. ‘’We plaatsen bijvoorbeeld spoedzoekers en economisch daklozen, maar ook jongeren en studenten. Wij zien in de dagelijkse beheeracitviteit dat die doelgroepen elkaar helpen. Dat versterkt de cohesie. Om een doelgroep in een wooncomplex te stoppen, daar zien wij weining heil in. We stimuleren juist het community-gevoel door acitviteiten rondom hun intresses te organiseren, dat is de Kracht van zo’n gebouw.’’

Uitdagingen in een complex speelveld is complex

De huidige woningmarkt stelt Monoma voor uitdagingen. ‘’Het politieke speelveld is complex’’, erkent Dillen. ‘’Gemeenten worstelen enorm met hun budgetten. Elke doelgroep heft momneteel een urgente huisvestingsbehoefte: jongeren komen niet aan een woning, studenten niet, statushouders niet. Maar ook de doorstroomgroep, die vanuit kleinere woningen de volgende stap wil maken niet.’’’ 

Monoma focust zich voornamelijk op studenten en jongeren. ‘’Daar ligt onze Kracht, ook met ons beheer en de mensen die we in Dienst hebben’’, aldus Dillen. Maar hij benadrukt: ‘’Wij zijn heel breed. Van Kleine vraagstukken tot projectmanagement en totale projecttransformatie, en desgewenst kunnen we ook meedoen in een investering. Dat totaalplaatje is uitzonderlijk in Nederland.’’ 

Kraken weer van deze tijd

Een urgent probleem voor vastgoedeigenaren is het toenemende risico op kraken. “Door de spanningen op de markt en de woningnood is kraken weer een belangrijk westers thema geworden”, stelt Dillen. Volgens Dillen niet simpelweg toe te schrijven aan verkeerde keuzes. “Er zijn elementen die meespelen: economische redenen, politiek, gestegen rentes, overheidsbeslissingen. Maar ik denk dat we niet moeten vergeten dat je aan zaken kunt werken: met een betere verdeling van de samenstelling van huishoudens.” 

Maatschappelijke impact

Een van de paradepaardjes van Monoma is een project aan de Plotterweg in Amersfoort. “Daar hebben arbeidsmigranten, jongeren in cruciale beroepen zoals politie, verpleging en brandweer, kansarme doelgroepen en statushouders allemaal een plek gekregen”, vertelt Dillen trots. “Het is een uniek project waar mensen elkaar weten te vinden en doorstromen. Er is zelfs iemand die bijna 15 jaar dakloos is geweest en inmiddels dit jaar bij ons in dienst is als huismeester.” 

Dillen ziet de toekomst met vertrouwen tegemoet. “Wij merken dat de vraag enorm groeit omdat de kosten van grond, bouw en rentes blijven stijgen. Om wonen betaalbaar te houden zul je anders moeten gaan bouwen: kleinere ruimtes met grote algemene faciliteiten zoals een gym, woonkamer of bioscoop.” 

“Het circulaire karakter van onze organisatie is belangrijk”, benadrukt Dillen tot slot. “We brengen leegstand en zoeken daarna een oplossing gericht op de opstartbezetting via de organische groei van de directe omgeving. In plaats van renderend gestuurd te werken, kijken we naar het probleem: welke doelgroep moet wonen en welke omgeving kan daar gebruik van maken? Natuurlijk moeten risico’s ingedekt worden, maar wel met maatschappelijke impact.” 

Dit artikel is eerder verschenen in de publicatie Vastgoed & Bouw van het Financiële Dagblad: https://issuu.com/contentway/docs/vastgoed_bouw