En waarom het zo’n probleem is.
Op 29 oktober 2025 gaan we naar de stembus voor de Tweede Kamerverkiezingen. Uit alle peilingen en onderzoeken blijkt dat betaalbaar wonen en het woningtekort bovenaan de lijst van zorgen van de Nederlandse kiezer staan. Van starters die het ouderlijk huis niet kunnen verlaten tot senioren die willen doorstromen naar passende woonruimte - het gebrek aan beschikbare en betaalbare woningen raakt de brede samenleving.
De macro-economische realiteit: vraag en aanbod bepalen de prijs
De woningmarkt is, zoals elke markt, onderworpen aan de fundamentele wetten van de economie. Op de lange termijn wordt de prijs - of het nu gaat om koop- of huurprijzen - bepaald door het snijpunt van de vraag- en aanbodcurve. Overheidsinterventies op de prijsvorming zoals subsidies, renteaftrek, maximumprijzen of doelgroep-reguleringen kunnen corrigerend werken, maar hebben vaak een beperkt, tijdelijk of soms zelfs contraproductief effect.
In Nederland hebben we momenteel te maken met een situatie waarin de vraag naar woningen sneller stijgt dan het aanbod. Het resultaat is onvermijdelijk: stijgende prijzen. In 2024 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 8,7% duurder dan in 2023 (CBS), terwijl het woningtekort opliep naar 401.000 woningen - 4,9% van de totale woningvoorraad (Staat van de Volkshuisvesting, 2024).
Waarom stijgt de vraag naar woningen?
De vraag naar woningen in Nederland wordt gedreven door een combinatie van demografische ontwikkelingen die samen een perfecte storm creëren:
Bevolkingsgroei
Nederland groeit nog steeds, hoofdzakelijk door migratie. In 2024 immigreerden 314.000 mensen naar Nederland, terwijl er 205.000 emigreerden (CBS). Deze netto-instroom van ruim 100.000 mensen per jaar heeft directe gevolgen voor de woningvraag.
Een zekere bevolkingsgroei is echter nodig om de economie te laten groeien bij een vergrijzende bevolking.
Kleinere huishoudens
Een vaak onderschat aspect is de verkleining van huishoudens. Nederland telt inmiddels 8,4 miljoen huishoudens met gemiddeld slechts 2,1 personen per huishouden (CBS). Dit betekent dat voor hetzelfde aantal mensen meer woningen nodig zijn. Het aantal huishoudens dat volgens prognoses in 2040 zou worden bereikt, werd al in 2018 gerealiseerd.
Het is overduidelijk dat de vraag naar woningen stijgt. Dus dan moet het aanbod gaan volgen om de spanning (en dus prijsstijging) op te vangen.
Van starters die het ouderlijk huis niet kunnen verlaten tot senioren die willen doorstromen naar passende woonruimte - het gebrek aan beschikbare en betaalbare woningen raakt de brede samenleving.
Waarom blijft het aanbod achter?
Terwijl de vraag onverminderd hoog blijft, stagneert de woningproductie. In 2024 werden slechts 69.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, ver onder de beoogde 100.000 per jaar (Staat van de Volkshuisvesting 2024). Om woningen te realiseren zijn vier basiselementen nodig: kapitaal, materiaal, mensen en vergunningen. Op elk van deze fronten zijn er aanzienlijke uitdagingen.
Kapitaal: de realiteit van de financiële markten
De kredietcrisis van 2008 heeft diepe sporen nagelaten in de bouwsector. Hoewel de situatie inmiddels is verbeterd, blijft de financiering van bouwprojecten complex. De rentestijgingen van de afgelopen jaren hebben projecten duurder gemaakt en sommige ontwikkelingen tot stilstand gebracht. Hoewel de Europese Centrale Bank de rente dit najaar heeft verlaagd, verwachten experts niet dat we terugkeren naar de historisch lage renteniveaus van de afgelopen jaren. Door de recente onzekerheden rond de wereldhandel, met de nieuwe handelsbarrières (o.a. importheffingen), kan de inflatie hoger zijn dan we gewend waren in het voorbije decennium. Centrale banken zullen in die context niet geneigd zijn om de rente terug te brengen naar een quasi-nulpunt zoals het was.
Materiaal: kostenstijgingen
Bouwkosten zijn in 2024 met 2,5 tot 4% gestegen en voor 2025 wordt een verdere stijging van 4-6% verwacht. Internationale handelsspanningen, supply chain-problemen en inflatie blijven de materiaalkosten opdrijven. Met de toegenomen geopolitieke onzekerheid kunnen handelsbeperkingen en importheffingen deze druk verder versterken.
Mensen: het grote personeelstekort
De bouwsector kampt met een ernstig personeelstekort. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw zijn er 60.000 nieuwe arbeidskrachten nodig in de periode 2025-2028 om de beoogde woningproductie te realiseren. In 2024 ontstonden naar verwachting 51.000 vacatures in de bouw. Strengere migratieregels kunnen dit tekort verder vergroten, terwijl juist arbeidsmigranten een belangrijke rol spelen in de Nederlandse bouwsector.
Vergunningen: regelgeving als struikelblok
Ondanks dat in 2024 67.000 bouwvergunningen werden afgegeven (een stijging van 22%) (CBS), blijven langdurige vergunningsprocedures de woningbouw remmen. De invoering van de Omgevingswet in 2024 had als doel procedures te versnellen, maar in de praktijk blijken de processen nog steeds complex en tijdrovend. Aanvullende eisen vanuit de Green Deal, stikstofregulering en uitgebreide beroepsmogelijkheden maken het vergunningsproces duur, lang en onvoorspelbaar.
Waar liggen de echte oplossingen?
Wil de Nederlandse politiek daadwerkelijk de woningnood aanpakken, dan liggen de sleutels in het aanpakken van de vier bovengenoemde knelpunten. Symbolische maatregelen en interventies in de prijsvorming kunnen in sommige situaties tijdelijk soelaas bieden, maar lossen het fundamentele probleem niet op. Bovendien zijn overheidstussenkomsten in de prijsvorming verstoringen voor ofwel de overheidsuitgaven, de vraagkant of de aanbodkant.
De Nederlandse overheid heeft niet alle sleutels in handen: geopolitieke verschuivingen of supply-chain problemen zijn niet rechtstreeks door Den Haag op te lossen. Maar een aantal factoren kan de politiek wel oplossen:
Regelgeving: daadwerkelijke vereenvoudiging & versnelling van vergunningsprocedures en het beperken van beroepsmogelijkheden
Arbeidsmarkt: investeringen in bouwopleidingen en een realistisch migratiebeleid dat voorziet in de benodigde arbeidskrachten
Financieel-fiscale zekerheid: een stabiel kader voor de vastgoedinvesteerder met betrekking tot de fiscaliteit. Onzekerheid – de regels veranderen tijdens het spel – jaagt de investeerders weg over de grens (of andere asset klassen)
De verkiezingen van 29 oktober bieden kiezers de kans om partijen af te rekenen op concrete plannen voor deze knelpunten. Niet op het symptoom - de hoge prijzen - maar op de oorzaak: het structurele aanbodtekort in de Nederlandse woningmarkt.
Wouter Ommeslag (°1986, MsC, MBA) is COO bij Mosaic World.